Por muito tempo se discutiu acerca do prazo de prescrição para o pedido de restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), quando esta obrigação é repassada pela construtora ao adquirente, sob pena de ser-lhe negada a autorização para a compra.

Até 2016, os Tribunais de Justiça de todo o país vinham decidindo a matéria sob a ótica de três correntes, o que certamente gerava enorme insegurança jurídica sobre o assunto.

O primeiro entendimento – defendido pelo consumidor – era de que a prescrição na comissão de corretagem e taxa SATI seria de 10 (dez) anos.

A fundamentação desse entendimento estaria no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo de dez anos para a prescrição quando a lei não tiver fixado prazo inferior, referente ao pagamento indevido previsto no artigo 876 do Código Civil, vez que nunca teria havido a contratação do serviço de corretagem e/ou de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

O segundo entendimento adotado pelos tribunais era de que a prescrição para a formulação do pedido de restituição seria de cinco anos. Nesse ponto, a fundamentação legal estaria definida pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina esse prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.

Por sua vez, o terceiro entendimento – defendido pelas empresas construtoras – era de que a fixação da prescrição estaria determinada no art. 206, §3º do Código Civil, que fixa o prazo de 03 (três) anos, o qual determina o prazo para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Diante da divergência entre as teses, no dia 24 de agosto de 2016, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do tema 939 e com o objetivo de uniformizar a jurisprudência nesse aspecto, entendeu por aplicar à pretensão de ressarcimento das taxas de intermediação pagas por ocasião da celebração do contrato de promessa de compromisso de compra e venda o prazo prescricional trienal relativo a enriquecimento sem causa (art. 206, §3o, IV, CC).

O entendimento foi fixado pelo E. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (REsp n. 1.599.511/SP, do REsp n. 1.551.956/SP, do REsp n. 1.599.510/SP, do REsp n. 1.599.618/SC e do REsp n. 1.602.800/DF).

O Escritório Christianini e Ferreira Sociedade de Advogados poderá solucionar qualquer questão sobre essa matéria.