Uma das novidades introduzidas pelo novo Código de Processo Civil mais comemoradas foi a possibilidade do usucapião extrajudicial, cujo procedimento está descriminado no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.

Naquele momento, todos os interessados (possuidores, advogados e até mesmo os juízes) acreditaram que o problema da via crusis do processo judicial de usucapião teriam os dias contados.

Contudo, a inovação terminou se esvaziando em virtude das diversas barreiras impostas pelo próprio procedimento estabelecido, que acabavam por inviabilizar o pedido na via administrativa.

Assim, verificando as incongruências existentes e na tentativa de retirar os obstáculos que tornavam impraticável o usucapião extrajudicial, foi recentemente publicada a Lei 13.465/17, que alterou algumas regras do procedimento.

Vamos as alterações:

• Ata Notarial

Ficou expressamente estabelecido que o requerimento formulado perante o cartório de registro de imóveis deverá vir acompanhado de “ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias” (art. 216-A, I da Lei de Registros Públicos).

Isso acabou por eliminar as diversas discussões existentes sobre sua necessidade e viabilidade para a prova.

• Notificação por edital

Importante alteração é a possibilidade de notificar, pela via do edital, os titulares de direitos que não sejam encontrados ou estejam em lugar incerto ou não sabido.

Assim, o registrador verificando tal fato, deverá promover a notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um (art. 216-A, §13, da Lei de Registros Públicos).

Mais do que isso, com a permissão da Corregedoria estadual, ainda viabilizou a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação (art. 216-A, §14, da Lei de Registros Públicos).

Essa novidade certamente trouxe praticidade e retirou um dos grandes óbices do procedimento administrativo.

• Silêncio e a anuência dos titulares e confrontantes

Certamente a modificação mais importante, que inverteu uma lógica que obstava – quase por completo – a utilização do usucapião extrajudicial.

Nesse ponto, ficou agora estabelecido que o silêncio de qualquer dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel ou confrontantes do imóvel, notificados (pessoalmente ou por edital), será presumido como concordância (art. 216-A, §2, da Lei de Registros Públicos).

O anterior entendimento de que o silêncio deveria ser interpretado como discordância tornava quase impraticável e inócua a via extrajudicial, vez que só era possível usucapir extrajudicialmente o imóvel nos raros casos em que os titulares e confrontantes do imóvel eram encontrados e concordavam expressamente.

• Unidade em condomínio edilício

A Lei 13.465/17 optou por criar norma específica para o usucapião de unidade autônoma que integre condomínio edilício (art. 216-A, §11, da Lei de Registros Públicos).

Nesses casos, passa a ser necessário apenas a notificação do síndico, ficando dispensado o consentimento, seja expresso ou presumido, dos confrontantes e condôminos.

• Procedimento de justificação administrativa

Também, tornou-se clara a possibilidade de, na ausência ou insuficiência de documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, utilizar-se de procedimento de justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, §15, da Lei de Registros Públicos).

O procedimento de justificação administrativa que deverá obedecer, no que couber, às regras da produção antecipada de provas, previstas nos arts. 382 e 382 do CPC, servirá para o possuidor comprovar a posse nos casos em que o registrador entendesse que os documentos eram insuficientes.

Certamente as alterações e inovações da Lei 13.465/17 vieram em boa hora e devem ser aplaudidas, vez que agora tornaram viável a utilização do usucapião extrajudicial pelos interessados.

O Escritório Christianini e Ferreira possui equipe especializada à disposição para auxiliar na obtenção desse direito.